Existe uma conta que costuma ser feita rápido demais na hora de abrir ou mudar um ponto: quanto custa entrar. O aluguel mensal todo mundo calcula. O que quase ninguém calcula direito é o dinheiro que sai antes do primeiro dia de funcionamento e que, em boa parte, nunca mais volta.
São três saídas diferentes, e elas se comportam de forma diferente no seu caixa e no seu resultado. Confundir as três é o erro que faz um ponto aparentemente barato virar o investimento mais caro do ano.
Luvas, caução e benfeitoria não são a mesma coisa
- Luvas. É o valor pago ao locatário anterior ou ao proprietário pelo direito de ocupar aquele ponto, geralmente por causa do fluxo de pessoas já existente. Não volta. É custo puro, e precisa ser diluído ao longo do contrato.
- Caução ou garantia. Fica depositada e, se você cumprir o contrato e devolver o imóvel em ordem, volta. É caixa preso, não é despesa. A diferença importa: caução some do seu fluxo mas continua sendo seu.
- Benfeitoria. É a reforma: parede, elétrica, piso, fachada, ar-condicionado embutido. Aqui está a armadilha. Boa parte dessa reforma é incorporada ao imóvel e, quando você sai, fica lá. Salvo o que estiver escrito no contrato, você não é indenizado e não pode remover.
Na prática, isso significa que luvas e benfeitoria são investimento com prazo de validade: o prazo do seu contrato de locação. Se você gastou 120 mil para entrar num ponto e assinou por 3 anos, está consumindo 40 mil por ano só de direito de estar ali. Esse valor precisa estar no seu custo, mês a mês, para que a precificação faça sentido.
Reforma em imóvel próprio é patrimônio. Reforma em imóvel alugado é despesa antecipada. Tratar as duas do mesmo jeito no controle financeiro distorce o resultado do primeiro ao último mês.
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Falar sobre BPO FinanceiroO prazo de contrato é o que define se a conta fecha
A pergunta certa não é se o ponto é bom. É: em quantos meses a margem gerada nesse ponto cobre o que gastei para entrar nele, e o meu contrato dura mais do que isso?
Se o investimento de entrada se paga em 30 meses e o contrato é de 24, o negócio está estruturalmente errado, por melhor que seja o movimento da rua. Você vai chegar no fim do contrato sem ter recuperado o valor e ainda vai negociar a renovação de uma posição fraca, porque sair significa perder tudo que ficou no imóvel.
Por isso, três cuidados mudam a natureza do risco:
- Prazo compatível. O contrato precisa ser mais longo que o tempo de retorno do investimento, com folga.
- Cláusula de benfeitorias por escrito. Defina o que é removível, o que é indenizável e o que fica. A ausência de cláusula costuma pesar contra o locatário.
- Renovação prevista. Locação comercial pode ter direito à renovação quando certos requisitos são cumpridos, e isso muda o poder de negociação lá na frente. Vale conferir com o seu advogado antes de assinar, não depois.
Onde esse custo aparece no dia a dia
Depois de assinado, o valor de entrada precisa virar uma linha mensal no seu controle, diluída pelo prazo de contrato, somada ao aluguel, condomínio, IPTU e contas de consumo. É esse total que forma o custo real de ocupação, e é ele que deve ser comparado com o faturamento do ponto.
Muita empresa acha que paga 5% de aluguel sobre o faturamento e na verdade paga 9%, porque esqueceu de incluir o que investiu para entrar. A diferença some da margem sem explicação aparente.
Para aprofundar, vale ver quanto o custo de ocupação pode pesar no faturamento e como calcular o payback do investimento, que é exatamente a conta que decide o prazo mínimo de contrato. Se quiser essa análise feita com os seus números antes da assinatura, é parte do que fazemos nas soluções da BeWolf.