Financeiro de imobiliária: comissão, repasse e caixa

A imobiliária lida com muito dinheiro que não é dela. O inquilino paga o aluguel, a empresa retém a taxa de administração e repassa o restante ao proprietário. Quando o financeiro não separa essas camadas, o saldo da conta parece alto, a diretoria se sente confortável e, de repente, falta dinheiro para repassar ou para pagar a própria folha.

Dinheiro de terceiros não é receita

O primeiro passo é distinguir três fluxos: o valor que pertence ao proprietário, o valor que é receita da imobiliária (taxa de administração, comissão de locação e de venda) e as despesas repassáveis, como condomínio e IPTU. Misturar tudo em uma conta só gera falsa sensação de caixa. Mantenha controle separado de recebimentos de terceiros e de receita própria, e só considere resultado o que pertence à empresa.

• Conta ou controle específico para valores a repassar.
• Receita própria reconhecida por competência, separada da de terceiros.
• Calendário de repasse com data fixa e conferência antes de cada pagamento.

Inadimplência do inquilino e o repasse

Se o inquilino atrasa, o que a imobiliária faz com o repasse? A resposta precisa estar no contrato e na rotina. Quando a empresa antecipa o repasse com dinheiro próprio, ela financia o proprietário sem perceber. Defina uma política clara: antecipa ou não, para quem, por quanto tempo, e com qual custo. Acompanhe a inadimplência da carteira todo mês, por imóvel e por faixa de atraso.

Antecipar repasse sem política é emprestar o caixa da empresa sem cobrar nem registrar.

Comissão de venda é receita irregular

Comissões de venda caem em poucos meses do ano e dependem de financiamento, cartório e documentação. Já a taxa de administração é recorrente e previsível. Uma imobiliária saudável cobre a folha fixa com a receita recorrente da carteira e trata a comissão de venda como o que passa disso. Se acontece o contrário, qualquer mês sem venda vira crise.

Custos que escondem a margem

Anúncios em portais, fotografia, vistoria, sistema de gestão, comissão de corretor e vistoria de saída são custos por imóvel ou por contrato. Calcule o custo médio de captar e administrar um imóvel e compare com a receita mensal da taxa. Assim você descobre se a carteira de baixo valor está pagando a própria operação. A mesma lógica de separar o recorrente do variável aparece em quando terceirizar a gestão financeira.

Impostos e a reforma tributária

A tributação sobre locação e serviços de intermediação está em transição. Mesmo sem alterar a rotina hoje, vale acompanhar o enquadramento e a retenção na fonte, para que a empresa não pague imposto sobre dinheiro que apenas passou pela conta. Isso exige conciliação precisa entre o que entrou, o que é receita e o que foi repassado.

O que acompanhar todo mês

• Receita recorrente (taxa de administração) versus folha e custos fixos.
• Inadimplência da carteira por faixa de atraso.
• Valores retidos de terceiros aguardando repasse.
• Comissões de venda previstas e já recebidas.

Como a BeWolf ajuda

No BPO Financeiro da BeWolf, assumimos contas a pagar e a receber, conciliação, fluxo de caixa e relatórios gerenciais mensais, com uma reunião estratégica para decidir com dados. Para a imobiliária, isso significa separar o que é de terceiros do que é seu e saber, de verdade, quanto a operação rende. Comece pelo Raio-X Empresarial gratuito e veja onde está o seu dinheiro.